Investissement : quel dispositif pour quelle défiscalisation immobilière ?

Investissement : quel dispositif pour quelle défiscalisation immobilière ?

Pinel, Duflot, loi Censi-Bouvard… Le grand public entend régulièrement ces noms adossés au sujet de l’investissement immobilier, sans toujours bien savoir à quoi ils se réfèrent. Ces dispositifs de défiscalisation immobilière s’adressent aux contribuables qui optent pour l’investissement locatif – et ce, afin de favoriser la construction de logements et de résidences de services.

Si vous envisagez d’investir dans la pierre, il peut s’avérer très intéressant de regarder de près ces différents dispositifs et ainsi défiscaliser une partie de vos gains – d’autant plus que certains sont compatibles avec le statut LMNP.

La loi Censi-Bouvard pour défiscaliser sous le statut LMNP

La loi Censi-Bouvard s’applique à tout investissement locatif portant sur une résidence service : résidence de tourisme, résidence étudiante ou résidence seniors (dont OVELIA s’est fait une spécialité), avec néanmoins quelques obligations :

  • Que la résidence soit neuve, en état futur d’achèvement, ou achevée depuis plus de 15 ans et rénovée/réhabilitée ;
  • Que l’investisseur ait un statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ;
  • Que le bail de location soit signé pour un minimum de 9 ans avec un exploitant unique rattaché au bien (comme OVELIA).

En contrepartie, le dispositif Censi-Bouvard de défiscalisation immobilière donne droit aux avantages suivants :

  • Une réduction d’impôts de 11 % sur le coût total HT de l’achat, dans une limite d’investissement de 300 000 € ;
  • Des loyers mensuels garantis pendant les 9 années du bail ;
  • La possibilité de récupérer la TVA ;
  • Pas de plafonds pour les loyers ni pour les ressources des locataires ;
  • Une gestion locative sans souci prise en charge par l’exploitant.

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La loi Pinel pour l’investissement locatif classique

Le dispositif Pinel (anciennement Scellier) est accessible dans le cadre d’un investissement locatif. Sont éligibles les investissements :

  • Dans un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) ;
  • Dans les zones considérées comme « tendues », où la demande de logements est plus forte que l’offre.

Pour pouvoir bénéficier de cette défiscalisation immobilière, l’investisseur est contraint de :

  • Louer pour une période de 6, 9 ou 12 ans ;
  • Respecter des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires.

En échange, le loueur peut obtenir une réduction d’impôts au taux évolutif : 12 % du montant de l’achat sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans. Dans le cadre de la loi Pinel, on parle de location nue : le statut de loueur meublé (LMNP ou LMP) n’est donc pas concerné.

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La loi Duflot de défiscalisation immobilière dans le neuf

La loi Duflot porte sur l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. Elle permet de défiscaliser une partie du prix d’achat à condition de respecter les contraintes qui suivent :

  • Le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement, être un bien ancien réhabilité, ou un local commercial transformé en logement ;
  • Il doit répondre aux dernières normes énergétiques en vigueur ;
  • Il doit être situé dans certaines zones éligibles (A, Abis et B1).

Le dispositif Duflot permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 18 % sur 9 ans, calculé sur le prix de revient du bien. Le taux de défiscalisation immobilière s’applique à un prix du mètre carré plafonné à 5 500 €. Toutefois, seuls les logements nus sont concernés : le statut LMNP/LMP ne s’applique donc pas.

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La loi Malraux pour un investissement immobilier avec travaux

Le dispositif Malraux s’adresse aux contribuables qui souhaitent réaliser un investissement locatif dans un logement à rénover. Pour en bénéficier, l’investisseur doit :

  • S’engager à restaurer entièrement le logement ;
  • Louer le bien à usage d’habitation principale pour au moins 9 ans ;
  • Demander une autorisation spéciale de travaux délivrée par le préfet.

Pour un tel investissement immobilier, la loi Malraux offre :

  • Une réduction d’impôts de 30 % du montant des travaux de restauration pour un immeuble situé sur un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV approuvé ;
  • Une réduction d’impôts de 22 % pour un immeuble situé sur un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP approuvé, ou dont la restauration est jugée d’utilité publique.

Dans les deux cas, le montant de la défiscalisation immobilière est limité à 400 000 € sur 4 ans consécutifs. Le logement doit être loué nu, ce qui exclut le statut LMNP/LMP.

Et pour une défiscalisation immobilière optimale avec OVELIA ?

Vous souhaitez bénéficier à la fois d’une défiscalisation immobilière pour votre investissement locatif, et des avantages du statut LMNP ? La meilleure solution consiste à investir dans une résidence service ouvrant droit aux bienfaits de la loi Censi-Bouvard, par exemple en choisissant une résidence seniors gérée par OVELIA : en plus de pouvoir défiscaliser une partie du prix d’achat, vous profitez ainsi d’une gestion locative sans souci !

Oui à l’investissement intelligent !

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